THAI ACE CAPITAL · 新闻与文章
ขายฝากกับจำนองต่างกันอย่างไร เลือกแบบไหนให้เหมาะกับแผนของคุณ
เมื่อต้องการเงินทุนสำหรับแผนสำคัญ และมีบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดเป็นของตัวเอง ทางเลือกที่หลายคนนึกถึงคือจำนองและขายฝาก ทั้งสองแบบใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นฐานของเงินทุน และทำเรื่องที่สำนักงานที่ดินเหมือนกัน แต่หลักการทางกฎหมายต่างกันในจุดที่มีผลต่อการวางแผน
บทความนี้เทียบให้เห็นทีละประเด็น ตั้งแต่ใครถือกรรมสิทธิ์ ระยะเวลา ไปจนถึงการไถ่ถอนจำนองและการไถ่คืนขายฝาก พร้อมแนวทางเลือกแบบที่เข้ากับแผนการเงินของคุณ และสิ่งที่ควรคุยกับเจ้าหน้าที่ก่อนตัดสินใจ
จำนองคืออะไร ทรัพย์ยังเป็นชื่อของคุณ
จำนองคือสัญญาที่เจ้าของเอาทรัพย์สินตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 ในทางปฏิบัติ การจำนองบ้านหรือที่ดินทำโดยจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดิน ส่วนชื่อเจ้าของในโฉนดยังเป็นของคุณเหมือนเดิม
กรมที่ดินอธิบายไว้ว่า เจ้าของที่ดินที่จำนองยังถือครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ตามปกติ คุณจึงอยู่อาศัยในบ้าน หรือใช้อาคารทำธุรกิจต่อไปได้ระหว่างผ่อนชำระ และเมื่อชำระหนี้ครบ ผู้รับจำนองก็ดำเนินการไถ่ถอนจำนองให้
สินเชื่อจำนองจึงเหมาะกับการวางแผนแบบผ่อนเป็นงวดจากรายได้ที่เข้ามาสม่ำเสมอ หน้าสินเชื่อจำนองของไทยเอซ แคปปิตอล ระบุว่าผ่อนชำระได้ตั้งแต่ 12 เดือน นานสูงสุด 120 เดือน คุณจึงเลือกระยะผ่อนให้ค่างวดพอดีกับรายรับได้
ขายฝากคืออะไร โอนกรรมสิทธิ์พร้อมสิทธิไถ่คืน
ขายฝากคือสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันทำสัญญา โดยตกลงกันว่าผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนด เมื่อไถ่คืนแล้ว กรรมสิทธิ์ก็กลับมาเป็นของผู้ขายฝาก การขายฝากบ้านหรือที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน
ระยะเวลาไถ่เป็นสิ่งที่คู่สัญญาตกลงกันในสัญญา แต่ต้องไม่เกินที่กฎหมายกำหนด ซึ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์คือไม่เกิน 10 ปีนับจากวันทำสัญญา เมื่อถึงเวลาไถ่ ผู้ขายฝากชำระสินไถ่ตามจำนวนที่ระบุในสัญญา แล้วรับทรัพย์กลับมาเป็นชื่อของตัวเอง
การขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ยังมีพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 วางหลักดูแลผู้ขายฝากเพิ่มเติม เช่น ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งผู้ขายฝากล่วงหน้าก่อนถึงกำหนดไถ่ ว่าครบกำหนดวันไหน ต้องชำระเท่าไร และชำระที่ไหน
เทียบให้เห็นชัด จำนองกับขายฝากต่างกันตรงไหน
| ประเด็น | จำนอง | ขายฝาก |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญา | ยังเป็นของเจ้าของทรัพย์ | โอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันทำสัญญา |
| การทำเรื่อง | จดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดิน | ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน |
| ระยะเวลา | ตามสัญญาสินเชื่อ ที่ไทยเอซ แคปปิตอล ผ่อนได้ 12–120 เดือน | ตามที่ตกลงกัน อสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 10 ปีนับจากวันทำสัญญา |
| การชำระ | ผ่อนเป็นงวดตามสัญญา | ชำระสินไถ่ตามที่ระบุในสัญญาเมื่อไถ่คืน |
| เมื่อจบสัญญา | ชำระครบแล้ว ผู้รับจำนองดำเนินการไถ่ถอนจำนองให้ | ไถ่คืนภายในกำหนด กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้ขายฝาก |
จุดที่ต่างกันมากที่สุดคือกรรมสิทธิ์ จำนองคือการใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันโดยชื่อในโฉนดไม่เปลี่ยน ส่วนขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีสิทธิไถ่คืนติดมาด้วย เมื่อเข้าใจตรงนี้แล้ว การเลือกและการวางแผนก็ชัดเจนขึ้นมาก
เลือกแบบไหนให้เหมาะกับแผนของคุณ
ไม่มีแบบไหนเหมาะกับทุกคน สิ่งที่ควรดูคือแผนการใช้เงินและจังหวะรายรับของคุณเอง
- จำนองเข้ากับแผนที่ผ่อนจากรายได้ประจำ เช่น เงินเดือนหรือรายรับของกิจการที่เข้ามาสม่ำเสมอ คุณยังถือกรรมสิทธิ์และใช้ทรัพย์ได้ตามปกติ และเลือกระยะผ่อนให้ค่างวดพอดีกับรายได้
- ขายฝากเข้ากับแผนที่รู้จังหวะเงินก้อนชัดเจน เช่น รอรับเงินจากงานที่ส่งมอบแล้ว รอบขายสินค้า หรือรายได้ตามฤดูกาล และมั่นใจว่าจะนำเงินมาไถ่คืนได้ภายในกำหนดที่ตกลง
- ทั้งสองแบบใช้หลักเดียวกัน คือกู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว ประมาณจำนวนเงินจากแผนจริง แล้วคำนวณค่างวดหรือสินไถ่เทียบกับรายรับรายจ่าย และกันเงินสำรองไว้สำหรับเรื่องไม่คาดคิด
การคุยกับเจ้าหน้าที่ตั้งแต่ต้นช่วยให้เห็นภาพว่าทรัพย์และแผนของคุณเข้ากับแบบไหน วงเงิน อัตรา และเงื่อนไขขึ้นอยู่กับการพิจารณาของบริษัทตามคุณสมบัติของผู้ขอและหลักประกันของแต่ละราย
วางแผนไถ่คืนขายฝากให้ราบรื่น
ถ้าเลือกขายฝาก วันครบกำหนดไถ่คือวันสำคัญที่สุดของสัญญา เพราะสิทธิไถ่คืนใช้ได้ภายในกำหนดเวลานี้ การวางแผนให้เงินพร้อมก่อนถึงวันจึงเป็นหัวใจของการขายฝาก กรมที่ดินแนะนำผู้ขายฝากไว้ดังนี้
- อ่านสัญญาให้ละเอียด และตรวจสอบกำหนดเวลาไถ่ให้แน่ชัด
- เก็บเอกสารทุกฉบับไว้ให้ครบ
- เตรียมเงินไถ่ไว้ล่วงหน้า ไม่รอให้ใกล้วันครบกำหนด
อีกวิธีที่ช่วยได้มากคือแบ่งเงินสำหรับไถ่คืนเป็นก้อนย่อยทุกเดือนตั้งแต่วันแรกของสัญญา แล้วจดวันครบกำหนดไว้ในปฏิทินของครอบครัวหรือของกิจการ ถ้าเห็นว่าต้องการเวลาเพิ่ม ให้คุยกับผู้ซื้อฝากแต่เนิ่น ๆ เพราะการขยายเวลาไถ่ต้องตกลงและจดทะเบียนให้เสร็จก่อนครบกำหนดเดิม
ขอสินเชื่อจำนองหรือขายฝากกับไทยเอซ แคปปิตอล เริ่มอย่างไร
ไทยเอซ แคปปิตอล ให้บริการสินเชื่อจำนองและขายฝาก บ้าน ที่ดิน คอนโด โดยรับพิจารณาทรัพย์หลายประเภท ทั้งบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ สำนักงาน และที่ดินเปล่า ทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด ผู้ขอเป็นได้ทั้งบุคคลธรรมดาและผู้ประกอบธุรกิจ ขั้นตอนของสินเชื่อจำนองตามหน้าบริการมีดังนี้
- เตรียมเอกสาร
- ยื่นเรื่องขอสินเชื่อที่บริษัท
- ทราบผลการพิจารณาสินเชื่อ
- นัดทำสัญญาที่บริษัท และกำหนดวันจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน
- ผู้กู้ ผู้กู้ร่วม และเจ้าหน้าที่ของบริษัทพบกันที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดจำนอง และรับเช็คเงินกู้ได้ในวันเดียวกัน
หน้าสินเชื่อจำนองระบุด้วยว่าดอกเบี้ย ค่าปรับ ค่าบริการ หรือค่าธรรมเนียมใด ๆ ไม่เกิน 15% ต่อปี ส่วนอัตราของแต่ละรายขึ้นอยู่กับการพิจารณาของบริษัท ก่อนเซ็นสัญญา ขอให้เจ้าหน้าที่สรุปค่าใช้จ่ายทุกรายการเป็นตัวเลข สำหรับขายฝาก ขั้นตอน เอกสาร และเงื่อนไขของสัญญา ติดต่อสอบถามเงื่อนไขล่าสุดกับเจ้าหน้าที่ได้โดยตรง ทางโทรศัพท์ LINE หรือปุ่มคุยกับเจ้าหน้าที่บนหน้าบริการ ในวันจันทร์ถึงศุกร์ 08:30–17:30 น. และวันเสาร์ 08:30–17:00 น.
คำถามที่พบบ่อย
จำนองแล้วยังอยู่ในบ้านหรือใช้ที่ดินได้ไหม
ได้ การจำนองไม่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้รับจำนอง และกรมที่ดินอธิบายว่าเจ้าของที่ดินที่จำนองยังถือครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ตามปกติ
ขายฝากแล้วขอขยายเวลาไถ่ได้ไหม
ได้ เมื่อผู้ซื้อฝากตกลงด้วย โดยทำเป็นหนังสือ มีลายมือชื่อของผู้ซื้อฝาก และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก่อนครบกำหนดเดิม ทั้งนี้เวลาไถ่รวมกันทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่เกิน 10 ปีนับจากวันทำสัญญา
ไถ่คืนขายฝากทำอย่างไร
ผู้ขายฝากชำระสินไถ่ตามจำนวนที่ระบุในสัญญาภายในกำหนดเวลาไถ่ แล้วรับทรัพย์กลับมาเป็นชื่อของตัวเอง สำหรับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย กรมที่ดินยังมีระเบียบให้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ได้ที่สำนักงานที่ดินด้วย หากต้องการทราบขั้นตอนและเอกสาร สอบถามเจ้าหน้าที่ของไทยเอซ แคปปิตอล หรือสำนักงานที่ดินได้โดยตรง
วงเงินและอัตราที่จะได้รับเป็นเท่าไร
ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของบริษัทตามคุณสมบัติของผู้ขอและหลักประกันของแต่ละราย ติดต่อสอบถามเงื่อนไขล่าสุดกับเจ้าหน้าที่ได้ที่หน้าติดต่อเรา
สรุป
จำนองและขายฝากใช้บ้าน ที่ดิน หรือคอนโดเป็นฐานของเงินทุนเหมือนกัน แต่ต่างกันที่กรรมสิทธิ์และวิธีจบสัญญา จำนองให้คุณถือกรรมสิทธิ์ต่อและผ่อนเป็นงวด ส่วนขายฝากโอนกรรมสิทธิ์พร้อมสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่ตกลง เลือกแบบที่เข้ากับจังหวะรายรับของคุณ กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว แล้วคุยกับเจ้าหน้าที่ของไทยเอซ แคปปิตอล เพื่อดูว่าแบบไหนเหมาะกับทรัพย์และแผนของคุณ
สนใจสินเชื่อจำนองหรือขายฝาก ดูรายละเอียดและกรอกแบบฟอร์มได้ที่หน้าสินเชื่อจำนองและขายฝาก หรือโทร 02-744-2222 และ LINE @thaiace.cap